Valeur des Places de Port, Côte d'Azur: Economie et achat, vente, location anneaux

La Valeur des places sur la Côte d'Azur



La Valeur des places sur la Côte d'Azur
















Les personnes envisageant d’acquérir le droit d’amarrer son bateau à long terme dans un port de la Côte d’Azur auront généralement une approche rationnelle de la question, en comparant les tarifs de locations des places et les prix demandés en vue d’acquérir les droits sur ces mêmes places. C’est une logique similaire à l’achat d’un bien immobilier. En ce qui concerne, les postes d’amarrages, nous sommes obligés de constater qu’il y a rarement de corrélation entre les prix demandés et les tarifs de location. Malgré que la fin des concessions des ports privés sur le littoral azuréen approche à grands pas et bien que le contexte économique actuel ne favorise pas la spéculation, le coût d’acquérir le privilège d’une place pour une longue durée et très nettement supérieur au coût que reviendrait la location de cette même place. Dans la plupart des ports privés de la Côte d’Azur, les droits d’utilisation d’un poste d’amarrage sur la durée sont liés à l’actionnariat dans les ports. C’est pourquoi ces actions sont continuellement cédées entre plaisanciers.

L’article qui suit est une introduction à des méthodes pour mesurer la valeur de l’usage d’un poste d’amarrage afin d’aider les cédants et cessionnaires d’actions (Vendeurs et Acheteurs) à mieux se comprendre.
 




La Valeur des places

 

Vous trouverez ci-dessous plusieurs définitions de la « valeur d’une place ». Nous nous référerons par la suite à ces définitions afin de mieux apprécier les facteurs économiques liés aux droits sur les postes d’amarrage.

 

 

Valeur Locative (VL)

 

Cette valeur est égale au coût auquel reviendrait la location d’un poste d’amarrage de façon permanente jusqu’à la fin de la concession du port.

 

Soit 

  • « T », le temps restant jusqu’au terme de la concession du port

       N.B. : Pour une valeur plus exacte, il est préférable de compter en mois plutôt qu’en années.

  • « Lp », le prix de location de la place
  • « C », le coût d’utiliser les équipements du port, tel que le coût moyen de la consommation d’eau et d’électricité à quai, mais également les coûts pour se garer dans le port.

La Valeur Locative est donc :

 VL       =          T x Lp + T x C

Ou

VL       =        T x (Lp + C)


Valeur Rentière (VR):

Si vous envisagiez d’obtenir des droits à long terme sur un poste d’amarrage, en tant qu’investissement, c’est-à-dire, pour mettre celui-ci en location sur une longue durée afin d’obtenir un retour sur investissement, le calcul de la valeur du poste doit prendre en compte le coût d’en détenir les droits, comme par exemple les charges annuelles pour l’entretien du port et les coûts encourus pour les acquérir en premier lieu.

 

Soit :

  • « CA », les Charges Annuelles
  • « P », le prix des actions du ports qu’il est nécessaire de détenir pour obtenir les droits sur une place (par exemple) ainsi que les coûts associés à cette transaction, tels que les frais de dossier à payer aux autorités portuaires, les taxes applicables, et tout autre coût ayant lieu au moment de l’obtention des droits sur le poste d’amarrage.
  • « CP », la commission prélevée par l’administration du port pour la gestion de la location de la place (un pourcentage du revenu locatif). Dans la majorité des ports privés de la Côte d’Azur, la Capitainerie a l’exclusivité sur la gestion des locations des postes d’amarrage.

 

Par conséquent, la Valeur Rentière est :

VR      =          T  [ Lp  (1 – CP)] – (P + T x CS)]

Ou

VR      =          T  [ Lp  (1 – CP) – CS] - P

 


 

Valeur d’Usage (VU):

Si vous cherchez à acquérir des droits sur une place de port, non comme un investissement, mais afin de l’utiliser, vous-même, pour y amarrer votre propre bateau ou yacht de manière quasi permanente – comme le poste sera mis en location lorsque vous naviguerez, le revenu locatif peut être considéré comme faible – la Valeur d’Usage est :

VU      =          P + T (CS + C)

 

 


 

L’Offre, la Demande et le « prix des places »

 

La raison pour laquelle les places de port sur la Côte d’Azur sont tant prisées est que la demande pour utiliser ces places est considérablement supérieure à la capacité d’accueil des ports. Ce fait est confirmé par les capitaineries de la région qui sont inondées de demandes de locations annuelles de postes d’amarrage, qui s’ajoutent aux demandes de location d’hivernage ou de plus courtes durées.

 

Les représentations graphiques et scénarii ci-dessous reprennent le modèle standard de l’offre et de la demande.

 

Cas n° 1 : Aucun manque de places à la location et occupation constante et presque complète du plan d’eau

 

Dans un même port, pour une même taille de poste d’amarrage,

  • Si la majorité des places sont occupées toute l’années (occupée à +/- 90%)
  • S’il est possible de louer une place annuellement ou à plus courte durée (sans listes d’attente)

 

Alors, il n’y a pas de manque de places à louer et il y également une quasi-certitude d’un revenu locatif régulier.

 

Par conséquent, le montant des cessions de droits sur les places devrait être égal au prix d’équilibre ou être légèrement inférieur.

 

Dans cette situation, les prix de cessions d’actions des ports privés (P1 sur le schéma) et les tarifs de location sont corrélés. En d’autres termes, nous pourrions considérer que P1 ≤ VR.

 

Cet état d’équilibre n’existe plus sur la Côte d’Azur depuis des décennies. Il a cependant eu lieu au moment où les ports étaient encore en construction et subsista quelques années après la livraison des ouvrages portuaires.

 

L’état d’équilibre peut être observe aujourd’hui dans d’autres parties du monde, non de la Côte d’Azur, sur la Riviera Italienne (ou Côte Ligure) où, depuis 5 ans sont apparues de nouveaux ports et marinas et certaines d’entre elles approchent aujourd’hui une occupation quasi-totale de leurs plans d’eau. Ceci est un exemple géographiquement proche, mais l’état d’équilibre peut se retrouver dans toutes les destinations de plaisance en cours de développent de leur capacité d’accueil.

 
 

 

Représentation graphique de l'offre et de la demande de places de port lorsque la demande de postes à la location égale la capacité d'accueil

 

Cas n°2 : Manque de places et occupation constante et totale du plan d’eau

 

Lorsque le manque de places disponibles se fait ressentir dans un port les plaisanciers, propriétaires de bateaux trouvent alors difficile, voire impossible, de louer une même place sur une longue durée. C’est alors qu’avoir des droits d’usage d’une place devient la solution pour s’assurer une place dans un port sur plusieurs années.

 

En parallèle, alors que les cessions d’actions dans les ports privés augmentent pour satisfaire les plaisanciers avec un plus fort pouvoir d’achat pour garantir à leurs bateaux un emplacement permanent, les nombre de places disponibles pour des locations décroît encore plus et le nombre d’actions en vente diminue également.

 

Contrairement aux marchés de consommation, les ports et marinas ne sont pas des acteurs qui peuvent « adapter leur production », ou plus exactement leur capacité d’accueil pour accueillir plus d’usagers ou de locataires ? Ils peuvent dans de rares cas s’étendre ou modifier leurs plans d’eau pour s’adapter pour accueillir plus de yachts par exemple. Leur capacité reste essentiellement statique.

 

 

 

Cependant, les prix de locations des places de port n’augmentent pas pour refléter ce manque, cette rareté. Les augmentations des tarifs pratiqués, années après années, sont principalement dues à l’inflation.

 

En d’autres termes, alors que les prix auxquels les actions sont échangées augmentent (P2) et qu’il y a moins d’actions disponibles à la vente (Q2), les tarifs de location restent inchangés.

 

Par conséquent, alors que la Valeur Locative reste la même :

  • La Valeur d’Usage grimpe
  • La Valeur Rentière chute (à moins d’avoir acquis les droits dans le cas 1)

 

Représentation graphique de l'offre et de la demande de places de port lorsque la demande de postes à la location dépasse la capacité d'accueil

 

 


 

Conclusion :

 

Ceci est une présentation simple des différents concepts économiques appliqués au « Marché des Places ». Par souci de clarté, divers facteurs n’ont ici pas pris en compte et ces modèles ont leurs limites. Ce marché est atypique en de nombreux points :

 

         Un produit ?

 

Une place, un emplacement dans un port et le droit de l’occuper, ne peut pas s’apparenter à un produit. Il ne s’agit pas d’un bien tangible. Ce qui est recherché est principalement le privilège de bénéficier d’un port d’attache.

Ce qui est cédé entre particuliers dans ce marché sont les actions, ou pour être plus général, les droits cessibles correspondant aux places, mais en aucun cas sur le Domaine Public Maritime français une place peut-elle être cédée comme un bien immobilier. Dans un port donné, bien que l’acquisition d’actions auprès d’un particulier soit nécessaire en vue de demander le droit d’occupation d’un poste d’amarrage sur la durée, il ne s’agit pas forcément de la seule condition à remplir pour obtenir ce droit auprès de l’autorité concédante, la France. Les conditions et les termes des « contrats d’amodiation » ou des « garanties d’usage » varient selon les règles et les pratiques en place dans chaque port privé.

 

         En France, une place n’est pas un placement

 

Sur le Domaine Public Maritime français, le droit d’usage d’une place de port n’est pas destiné à être mis en location comme on louerait un appartement. Depuis la construction des derniers ports sur la Côte d’Azur, la France a révisé les règles applicables à l’attribution de tels droits et considère que le statut d’amodiataire ne peut être conféré à une personne n’utilisant pas une place pour y amarrer son propre bateau mais pour en obtenir un revenu locatif. Cependant, les ports privés d’aujourd’hui ont été construits avant ces évolutions dans l’administration, et selon les ports les règles appliquées varient.

 

         La segmentation et la diversité des ports

 

Le marché est segmenté. Nous l’avons ici abordé comme un marché homogène, où les places sont substituables entre elles. La valeur d’une place est subjective. Deux places de mêmes dimensions dans deux ports différents ne répondent pas nécessairement à la même demande. Chaque place est en soit unique.

 

MooringSpot.com; janvier 2013

 


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