FAQ : Les Postes d'Amarrage de Longue Durée | MooringSpot

FAQ : Les Postes d'Amarrage de Longue Durée



FAQ - Les Postes d'Amarrage de Longue Durée


Peut-on louer une place de port à long terme sur la Côte d’Azur?


La réponse la plus courte et la plus générale à cette question serait «non».

 
La plus longue période pendant laquelle un bateau ou un yacht peuvent louer un poste d’amarrage dans un port français est d'un an maximum. Pour se voir garanti l'utilisation d'un emplacement pour des périodes plus longues que cela, il faut bénéficier d'un contrat de « Garantie d'Usage », ou alors d’un acte d’amodiation. Ce sont ces types de contrats qui sont souvent confondus, à tort, comme conférant des droits de propriété sur des places, donnant lieu à des expressions telles que « achat / vente de place de port ». Ces droits d’occupation d’un poste de mouillage sont le plus souvent cessibles (vendables) et les prix de vente ne sont généralement pas corrélés aux tarifs de location pratiqués par les capitaineries.
 
Les contrats de location annuels sont presque impossibles à obtenir. Il ya plusieurs raisons qui contribuent à cette situation problématique pour un grand nombre de plaisanciers:
  • La demande de locations de places est plus élevée que le nombre d'emplacements que comptent les différents ports et marinas du littoral.
  • Les quelques propriétaires de bateaux qui ont aujourd’hui la chance de bénéficier de contrats de location annuels ont pu louer depuis de nombreuses années. Bien souvent, ces personnes ont eu un poste à louer depuis leurs débuts dans la plaisance, ce qui peut remonter aux années 1980 ou avant qu’il y ait un manque de mouillages disponibles. Avoir un bateau, avoir une passion pour la mer, et pratiquer cette passion, sont des choses que l’on n’abandonne rarement. Par conséquent, il y a peu de turn-over et presque aucune disponibilité pour les nouveaux arrivants qui se voient souvent proposé la possibilité d’être mis sur une liste d'attente.
  • Beaucoup de places le long de la Côte d' Azur (environ 50%) sont situées dans des « ports privés » où il est possible d'acquérir des Garanties d’Usage ou des amodiations. Les propriétaires de bateaux achètent ces actions pour s’amarrer et non pour les mettre en location. Leurs bateaux restent au minimum 80% du temps à quai, sédentaires, ce qui signifie que les différentes Capitaineries se retrouvent avec une minorité de postes d’amarrage disponibles à la location. Dans certains cas, la majorité des postes disponibles sont dans la partie publique des ports, ce qui représente une faible proportion de la capacité d’accueil totale.
  • Quand un poste amodié n'est pas utilisé par son amodiataire pendant de longues périodes (plusieurs mois, voire plus d’un an), il est souvent loué seulement pour des contrats de courtes durées ou pour des escales, car c’est plus rentable pour l’amodiataire (et également pour les administrations portuaires concernées).

 

Ces facteurs ne font pas ressortir les variations de manque de places de port par taille ou par catégorie. La plupart des ports sur la Côte d' Azur ont été construits ou réaménagés pour la plaisance dans les années 1960 et 1970. Aujourd’hui, le monde du yachting a évolué. Il y avait à l’époque une demande croissante pour des postes d'amarrage pour bateaux jusqu'à 15 m. Ces bateaux n'étaient généralement pas aussi larges que les modèles d'aujourd'hui (car d’année en année, les constructeurs innovent en produisant des modèles plus larges pour offrir plus d’espace à bord tout en restant manoeuvrables). En 1970, la vague de grands yachts qui voguent le long de la Côte d'Azur n'était pas encore arrivée. Bien que les autorités locales et les administrations portuaires ont œuvré au cours des dernières années pour créer de la place et à adapter la taille de leurs plans d’eau pour accueillir des yachts modernes, ces efforts ne permettent bien sûr pas d’accueillir tout le monde. La grande plaisance (c’est-à-dire les unités de 80’ ou 24 m en longueur hors-tout) nécessitent plus d’espace que les plus petites unités. Créer de la place sur une Côte d’Azur densément peuplée est évidemment une tâche bien difficile.



Y a-t-il réellement une pénurie de places ?


Il y a en effet un manque de places, mais il ne faut pas généraliser ce fait à l’intégralité du littoral azuréen. La situation de « pénurie » est différente pour chaque port. Il existe beaucoup de ports de plaisance en Méditerranée, notamment à proximité de la célèbre Côte d'Azur. Ces derniers offrent des disponibilités de location pour toutes les tailles de bateaux et de yachts. Nombre d’entre eux se situent le long de la Riviera italienne (autrement appelée la Côte Ligure), où au cours de la dernière décennie, les autorités locales ont encouragé le développement de plus d’infrastructures portuaires pour inciter les plaisanciers à s’établir dans cette région.

Toutefois, le manque d’amarrages disponibles à la location subsiste dans de nombreux ports français. Le Vieux-Port de Cannes, une destination prisée par de nombreux plaisanciers, peut être considéré comme un lieu plus attrayant pour baser un yacht qu’une ville bien moins touristique et moins accessible. De même, il y a une bien plus forte demande pour les anneaux dans les ports de Monaco que dans les ports de Menton, situés seulement à quelques miles marins à l’Est.
 
Par conséquent, il est plus exact de dire que certains ports de plaisance recevant un nombre de demandes de locations beaucoup plus élevé que d’autres sont à court d’anneaux disponibles. En règle générale, sans comparer la situation de chaque ports, il est vrai que mathématiquement, il n’y a pas suffisamment de postes d’amarrage pour les yachts opérant dans le long de la Côte d'Azur.
 
Une enquête réalisée par la CCI Nice Côte d' Azur, montre qu'en 2009, pour 1 906 yachts recensés dans la région PACA (d’une longueur hors tout supérieur à 20 m avec au moins un membre d’équipage à bord), il y avait 728 postes à quai sur lesquels ces derniers pouvaient s’amarrer entre Menton et La Napoule. Ces chiffres signifient que cette région ne peut fournir de places qu’à 38 % de cette flotte pourtant très présente localement. En d'autres termes , chaque fois que vous voyez un yacht de plus de 20 m amarré à un quai dans sur le littoral de Provence-Alpes-Côte-d’Azur, il y a au moins deux autres yachts soit à l'ancre quelque part, ou en train de louer un emplacement en Italie, ou encore de séjourner dans un chantier naval. Et la plupart du temps les armateurs de ces yachts attendent de pouvoir bénéficier d’une place dans un port azuréen. Ceci donne lieu à une situation comparable à un jeu de chaises musicales entre yachts.

 

 

Peut-on réellement « acheter » ou « vendre » une place dans un port ?
 

NON, il n’est pas possible de « vendre » un poste d’amarrage dans le Domaine Public Maritime français. Il s’agit d’un domaine inaliénable et imprescriptible de la collectivité nationale française. Il ne s’agit donc pas d’un bien immobilier ou d’une parcelle de terrain qui puisse s’échanger entre particuliers, de la sorte. Dans d’autres états, tels que l’Italie, ou l’Espagne, il en est de même. L’accès à la mer reste propriété de l’état. Cette règle ne s’applique pas aux postes d’amarrages n’étant pas dans le Domaine Public Maritime, tel que dans certains ports fluviaux, à l’intérieur des terres.

 


Pourquoi emploie-t-on cette expression d' « acheter » ou « vendre » un poste d'amarrage ?

 

Cette expression, si elle n’est pas exacte sur le plan juridique, est une facilité de langage dont l’usage est consacré par la pratique. Il s’agit plus exactement de la cession, à titre onéreux, de droits et d’obligations permettant un droit d’amarrage ou de mouillage dans une zone de port, généralement définie sur plan, sans affectation privative – et donc susceptible de varier – d’un ou plusieurs postes déterminés et soumise à une acceptation préalable des autorités concernées. 

 

 

Quels sont ces droits et obligations ?

 

Ces droits et obligations peuvent être de natures diverses en fonction du port et/ou du pays concernés et sont en général relatifs à un contrat d’amodiation conclu avec une autorité publique concédante (l’État ou un établissement public auquel l’État a délégué ses prérogatives d’autorité concédante), qui demeure seule propriétaire des ouvrages portuaires. Il ne peut s’agir de droits de pleine propriété ni de droits locatifs portant sur une place de port.

 

 

Concrètement qu’achète-t-on ?

 

Sur la Côte d’Azur, dans la plupart des cas, pour pouvoir bénéficier d’un contrat d’amodiation, il est nécessaire d’être actionnaire du port privé en question, ou plus exactement de la société concessionnaire du port. Chaque lot d’actions correspond à une taille de place. Cependant, selon les ports, il ne s’agit pas nécessairement de la seule condition à remplir pour l’obtention d’un contrat d’amodiation. Par exemple, certaines autorités publiques concédantes exigent qu’un amodiataire soit également un utilisateur du poste d’amarrage, c’est-à-dire, qu’il use réellement de son droit en y amarrant son propre bateau (dont la taille doit convenir au lot d’actions détenu).

 

 

Quelles sont les taxes à payer lors de ces transactions ?

 

Quand j'achète ?

 

La Cession (ou vente) doit faire l’objet d’une Déclaration de Cession de Droits Sociaux complétée et signée par les deux parties (conformément aux articles 639, 653, 662-3° et 726 du Code Général des Impôts). Cette déclaration doit être remise au Trésor Public en 3 exemplaires originaux, dans un délai d’un mois suivant la Cession. Le Cessionnaire (l’Acquéreur), quel que soit son pays de résidence, doit au même moment payer au Trésor Public français un droit d’enregistrement au taux de 5,81% du montant de la Cession. Vous pouvez télécharger un copie du formulaire de déclaration en cliquant sur ce lien.

 

 

Quand je vends ?

 

Les ports et leurs places ou postes d’amarrage peuvent souvent être confondus comme des biens immobiliers. Dans la majeure partie des cas, les droits et obligations cédées sont sous formes d’actions de sociétés concessionnaires de ports.

Au regard du Trésor Public, une société qui exploite dans le cadre d’une concession un port de plaisance ne peut pas être propriétaire des ouvrages portuaires. Ces biens immobiliers sont, dès l’origine, la propriété de l’autorité concédante, et donc de la République Française.

Dès lors, les actionnaires de la société concessionnaire ne disposent pas d’un droit réel immobilier, mais seulement d’un droit de jouissance et la plus-value résultant de la cession d’actions ne peut être qualifiée de plus-value immobilière.

Les gains résultant de la cession de titres sociaux conférant un droit de jouissance relèvent du régime d’imposition des gains de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux, prévu aux articles 150 O-A du code général des impôts.

Ce point de fiscalité peut parfois être mal connu d’avocats fiscalistes ou de l'administration fiscale, car il s’agit d’un point très particulier. Assurez-vous de ne pas déclarer les gains ou pertes réalisées sur ces cessions comme portant sur des valeurs immobilières.


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